Foire aux questions

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un régime fiscal permettant aux particuliers de louer un bien immobilier meublé tout en bénéficiant d'avantages fiscaux significatifs. Pour en bénéficier, les revenus locatifs ne doivent pas excéder 23 000 € par an ou représenter moins de 50% des revenus globaux du foyer fiscal. Ce statut permet notamment d'amortir le bien et le mobilier, réduisant ainsi considérablement l'imposition sur les loyers perçus.

Le LMNP offre plusieurs avantages fiscaux majeurs : • La récupération de la TVA (20%) sur le prix d'achat pour les résidences de services neuves • L'amortissement comptable du bien (sur 25-30 ans) et du mobilier (sur 5-10 ans) qui permet de réduire, voire annuler, l'imposition sur les loyers • La possibilité de déduire les charges (intérêts d'emprunt, frais de gestion, travaux...) • Le choix entre le régime micro-BIC (abattement de 50%) et le régime réel (déduction des charges réelles) • L'exonération potentielle de plus-value après 22 ans de détention (pour l'IR) et 30 ans (pour les prélèvements sociaux)

Le régime micro-BIC s'applique automatiquement si vos revenus locatifs sont inférieurs à 77 700 €/an. Il offre un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus, sans possibilité de déduire les charges réelles. Le régime réel permet de déduire l'ensemble des charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion, amortissements...). Il est généralement plus avantageux car l'amortissement du bien permet souvent de ne pas payer d'impôt sur les loyers pendant de nombreuses années. Conseil : même avec des revenus inférieurs au seuil, vous pouvez opter pour le régime réel sur demande. Nous recommandons de faire une simulation pour déterminer le régime le plus avantageux.

La récupération de TVA concerne uniquement les biens neufs en résidences de services (étudiantes, seniors, tourisme, affaires, EHPAD). Elle permet de récupérer 20% du prix d'achat HT. Conditions à respecter : • Le bien doit être neuf ou en VEFA • Il doit être situé dans une résidence proposant au moins 3 services para-hôteliers • Le bail commercial doit être d'une durée minimale de 9 ans • Vous devez conserver le bien pendant 20 ans (sinon remboursement au prorata) Cette récupération représente une économie substantielle : pour un bien à 150 000 € TTC, vous récupérez environ 25 000 € de TVA.

Oui, les biens en LMNP entrent dans l'assiette de l'IFI car ils constituent des actifs immobiliers. Cependant, il existe quelques nuances : • La valeur à déclarer est la valeur vénale du bien (valeur de marché) • Si vous avez un emprunt en cours, vous pouvez déduire le capital restant dû • Les biens professionnels (LMP) peuvent être exonérés sous certaines conditions Pour les patrimoines importants, il est conseillé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine pour optimiser la stratégie fiscale globale.

Il existe 5 principaux types de résidences services en LMNP : • Résidences étudiantes : situées près des campus, forte demande locative, rendements de 4,5% à 5,5% • Résidences seniors : pour personnes autonomes, marché en pleine croissance (silver économie), rendements de 4% à 4,6% • Résidences tourisme : dans les zones touristiques, possibilité d'occupation personnelle, rendements de 4,5% à 5,7% • Résidences affaires : en zones économiques, clientèle professionnelle, rendements de 4,5% à 5% • EHPAD : établissements médicalisés, baux très longs (12 ans+), rendements de 4% à 4,8% Chaque type présente des caractéristiques spécifiques en termes de rendement, risque et durée de bail.

Pour un premier investissement, nous recommandons généralement les résidences étudiantes ou seniors pour plusieurs raisons : Résidences étudiantes : • Demande locative constante et prévisible • Tickets d'entrée accessibles (souvent entre 80 000 € et 150 000 €) • Gestionnaires solides et expérimentés • Rendements attractifs (4,5% à 5,5%) Résidences seniors : • Marché porteur avec le vieillissement de la population • Locataires stables (durée moyenne de séjour élevée) • Faible turnover L'essentiel est de bien choisir l'emplacement et le gestionnaire. Nous vous accompagnons dans cette analyse.

Oui, c'est l'un des avantages des résidences tourisme ! Vous pouvez généralement occuper votre bien quelques semaines par an (souvent 4 à 8 semaines selon les contrats). Points importants à considérer : • Les périodes d'occupation personnelle sont définies dans le bail commercial • L'occupation doit généralement se faire hors haute saison • Pendant votre occupation, vous ne percevez pas de loyer • Les charges restent dues même pendant votre occupation • Cela n'impacte pas la récupération de TVA si les conditions sont respectées Vérifiez bien les clauses de votre bail commercial avant de vous engager.

La différence fondamentale réside dans le niveau d'autonomie des résidents : Résidence seniors : • Accueille des personnes autonomes (GIR 5-6) • Services : restauration, animations, ménage • Pas de personnel médical permanent • Appartements indépendants • Ambiance "résidentielle" EHPAD : • Accueille des personnes dépendantes (GIR 1-4) • Personnel médical 24h/24 • Soins médicaux quotidiens • Chambres médicalisées • Établissement de santé En termes d'investissement, les EHPAD offrent des baux plus longs (12 ans minimum) mais des rendements légèrement inférieurs. Les résidences seniors ont un marché plus dynamique avec le boom de la silver économie.

Le budget minimum varie selon le type de résidence et la localisation : • Résidences étudiantes : à partir de 70 000 € - 90 000 € • Résidences seniors : à partir de 100 000 € - 130 000 € • Résidences tourisme : à partir de 80 000 € - 120 000 € • Résidences affaires : à partir de 90 000 € - 120 000 € • EHPAD : à partir de 100 000 € - 150 000 € À ces montants, il faut ajouter : • Les frais de notaire (2,5% à 3% dans le neuf, 7-8% dans l'ancien) • Les frais de dossier bancaire • Éventuellement des frais de courtage Un apport de 10% à 20% est généralement recommandé pour obtenir de bonnes conditions de financement.

Oui, le financement à 100% (voire 110% avec les frais) est possible en LMNP, sous certaines conditions : Critères favorables : • Revenus stables et suffisants • Taux d'endettement inférieur à 35% • Bon historique bancaire • Apport personnel pour les frais annexes • Bien de qualité avec gestionnaire solide Avantages du financement total : • Effet de levier maximum • Conservation de l'épargne pour d'autres projets • Les intérêts d'emprunt sont déductibles en régime réel Nous travaillons avec des partenaires bancaires spécialisés en LMNP qui proposent des conditions adaptées à ce type d'investissement.

Comme tout investissement, le LMNP comporte des risques qu'il convient de connaître : Risques principaux : • Défaillance du gestionnaire : le plus important, d'où l'importance de bien le choisir • Vacance locative : rare en résidences gérées grâce au bail commercial • Évolution de la fiscalité : toujours possible mais le LMNP existe depuis des décennies • Baisse de la valeur du bien : dépend de l'emplacement et de l'état du marché Comment les minimiser : • Choisir un gestionnaire solide (vérifier ses bilans, son ancienneté) • Privilégier les emplacements de qualité • Diversifier ses investissements • Faire appel à des professionnels pour l'analyse Notre rôle est justement de vous présenter des biens dont nous avons vérifié la solidité du gestionnaire et la qualité de l'emplacement.

Il existe plusieurs façons de calculer le rendement : Rendement brut : (Loyer annuel / Prix d'achat) x 100 Exemple : 6 000 € / 120 000 € = 5% brut Rendement net de charges : ((Loyer annuel - Charges) / Prix d'achat) x 100 Charges : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance... Rendement net-net (après impôts) : Prend en compte la fiscalité réelle après amortissements et déductions. En LMNP au réel, ce rendement est souvent proche du rendement brut grâce à l'amortissement ! Sur nos fiches biens, nous affichons le rendement net qui tient compte des charges prévisionnelles, pour une vision réaliste de votre investissement.

Le bail commercial est le contrat qui lie le propriétaire du bien (vous) au gestionnaire de la résidence. C'est lui qui garantit vos revenus locatifs. Caractéristiques principales : • Durée : 9 à 12 ans minimum (souvent plus en EHPAD) • Loyer garanti : le gestionnaire vous verse un loyer fixe, que le bien soit occupé ou non • Indexation : le loyer est généralement indexé sur l'IRL ou l'ICC • Charges : répartition claire entre propriétaire et gestionnaire • Renouvellement : automatique sauf dénonciation Points de vigilance : • Lire attentivement les clauses de révision de loyer • Vérifier les conditions de sortie anticipée • S'assurer de la solidité financière du gestionnaire Nous analysons systématiquement les baux des biens que nous proposons.

La défaillance d'un gestionnaire est le risque principal en LMNP géré. Voici ce qui se passe concrètement : En cas de faillite : • Le bail commercial est résilié • Un administrateur judiciaire peut chercher un repreneur • Les loyers peuvent être suspendus temporairement • Vous restez propriétaire de votre bien Solutions possibles : • Reprise par un nouveau gestionnaire (cas le plus fréquent) • Transformation en copropriété classique • Gestion directe ou via une agence Comment se protéger : • Choisir des gestionnaires solides (Réside Études, Nexity, Domitys, Orpea...) • Vérifier les bilans financiers • Privilégier les résidences bien situées (plus faciles à reprendre) C'est pourquoi nous sélectionnons rigoureusement les biens et les gestionnaires que nous vous proposons.

Non, c'est tout l'intérêt des résidences services ! Le gestionnaire prend en charge : Ce que fait le gestionnaire : • Recherche des locataires • État des lieux entrée/sortie • Encaissement des loyers des occupants • Entretien courant et petites réparations • Gestion des services (ménage, restauration...) • Versement de votre loyer garanti Ce qui reste à votre charge : • Gros travaux (toiture, ravalement...) • Taxe foncière • Assurance propriétaire non occupant • Déclaration fiscale annuelle En résumé, vous percevez vos loyers sans vous soucier de la gestion quotidienne. C'est un investissement "mains libres" idéal pour ceux qui n'ont pas le temps ou l'envie de gérer eux-mêmes.

La revalorisation des loyers est prévue dans le bail commercial, généralement selon l'une de ces méthodes : Indices de référence courants : • IRL (Indice de Référence des Loyers) : le plus répandu • ICC (Indice du Coût de la Construction) • ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) Fréquence : annuelle, à la date anniversaire du bail Exemple concret : Loyer initial : 500 €/mois Après 10 ans avec IRL moyen de 1,5%/an : environ 580 €/mois Points d'attention : • Certains baux prévoient un plafonnement de la hausse • D'autres peuvent prévoir une révision à la baisse (rare) • Le renouvellement du bail peut occasionner une renégociation Nous vérifions systématiquement les clauses d'indexation des biens que nous proposons.

Oui, vous pouvez revendre votre bien LMNP à tout moment. Cependant, plusieurs points sont à considérer : Engagement TVA (20 ans) : Si vous avez récupéré la TVA, vous devez la conserver 20 ans sinon remboursement au prorata. Exemple : revente après 10 ans = remboursement de 50% de la TVA récupérée. Solutions pour éviter le remboursement : • Vendre à un investisseur qui reprend l'engagement TVA • Attendre les 20 ans Marché de la revente : • Les biens LMNP se revendent sur un marché secondaire actif • La valeur dépend : de l'emplacement, du gestionnaire, du bail restant, de l'état du bien • Les biens avec des baux longs et des bons gestionnaires se vendent plus facilement Nous accompagnons également nos clients dans la revente de leurs biens LMNP.

La plus-value en LMNP est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers : Calcul de la plus-value brute : Prix de vente - Prix d'achat (+ frais d'acquisition + travaux) Abattements pour durée de détention : • Impôt sur le revenu (19%) : exonération totale après 22 ans • Prélèvements sociaux (17,2%) : exonération totale après 30 ans Barème des abattements IR : • Années 1 à 5 : 0% • Années 6 à 21 : 6% par an • 22e année : 4% Important en LMNP : Les amortissements déduits ne viennent PAS majorer la plus-value imposable (contrairement au LMP). C'est un avantage significatif du statut LMNP ! Exemple : un bien acheté 100 000 € revendu 130 000 € après 25 ans = plus-value exonérée d'impôt.

Plusieurs options s'offrent à vous pour revendre votre bien LMNP : 1. Investisseurs LMNP (marché secondaire) : • Acheteurs recherchant des biens avec bail en cours • Avantage : reprise de l'engagement TVA possible • Notre service de revente vous met en relation avec ces investisseurs 2. Le gestionnaire : • Certains gestionnaires rachètent des lots • Pratique mais prix souvent négocié à la baisse 3. Particuliers (sortie du régime) : • Transformation en logement classique • Possible si le règlement de copropriété le permet • Perte du statut LMNP pour l'acheteur Notre recommandation : Privilégiez la vente à un investisseur LMNP pour maximiser le prix et éviter le remboursement de TVA. Nous disposons d'un réseau d'acheteurs qualifiés et vous accompagnons dans toutes les étapes de la revente.